Управление ТСЖ, ЖСК и ЖК

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) — это вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федераций (далее – ЖК РФ) помещениями в многоквартирных домах или жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч.1 ст. 135 ЖК РФ).

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется нормами раздела VI ЖК РФ.

Принятие решения собственниками помещений о создании товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом во многом зависит от уровня самоорганизации жителей, обладания необходимыми знаниями, технического состояния конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, а также социального состава жителей, готовности их к участию в решении вопросов управления общим имуществом в МКД.

Под управлением многоквартирным домом в соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ понимается деятельность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, организации предоставления коммунальных услуг, решению вопросов пользования общим имуществом в целях обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания.

В значительной степени успешность общего собрания собственников помещений по вопросам создания ТСЖ зависит от действий инициативной группы собственников по предварительной подготовке такого собрания, в т.ч. подготовки информационного сообщения для собственников помещений по вопросам деятельности ТСЖ (права/обязанности членов ТСЖ, процедура создания ТСЖ, порядок принятия решений собственниками помещений и т.д.), формированию повестки дня общего собрания, разработке проекта Устава ТСЖ, составлению списка будущих членов ТСЖ, уведомления о проведении общего собрания.

При подготовке общего собрания инициаторы вправе обратиться в управляющую организацию для предоставления сведений о собственниках помещений в целях их своевременного оповещения о проведении собрания, расчета количества голосов и др.

Организация, осуществляющая управление МКД, по письменному запросу инициаторов общего собрания, обязана в течение пяти дней с момента получения такого обращения, предоставить реестр собственников помещений в МКД, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД (ФИО, собственника помещения в МКД, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в МКД является юридическое лицо, номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования, проголосовать можно лично или через своего представителя (ст. 44.1, 47, ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

В повестку дня общего собрания собственников помещений в т.ч. включаются вопросы:

1. Избрание председателя и секретаря собрания;

2. Избрание счетной комиссии;

3. Выбор способа управления — товарищество собственников жилья;

4. Создание товарищества собственников жилья;

5. Утверждение Устава ТСЖ;

6. Избрание уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ;

7. Выбор правления ТСЖ;

8. Выбор председателя правления ТСЖ, ревизионной комиссии ТСЖ (в случаях, предусмотренных Уставом товарищества);

9. Принятие решений о выборе места хранения копий протоколов общего собрания, решений собственников помещений

10. Выбор способа уведомления собственников и членов ТСЖ о проведении общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ, а также о принятых на общих собраниях собственников помещений решениях.

Устав ТСЖ – это основной учредительный документ товарищества собственников жилья. Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Устав ТСЖ должен содержать следующие сведения (ч.2 ст. 135 ЖК РФ):

1) наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья»;

2) место нахождения ТСЖ;

3) предмет и цели его деятельности;

4) порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

5) состав, компетенция и порядок избрания органов управления ТСЖ (общее собрание членов и правление ТСЖ), срок избрания правления ТСЖ, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

6) полномочия, порядок и срок избрания председателя правления ТСЖ;

7) состав, компетенция и срок избрания ревизионной комиссии ТСЖ;

8) порядок осуществления хозяйственной деятельности;

9) реорганизация и ликвидация ТСЖ.

Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

По окончании голосования инициаторы собрания в соответствии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ составляют список собственников помещений в многоквартирном доме – «Сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья» с указанием паспортных данных этих собственников, реквизитов их правоустанавливающих документов на право собственности и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Данный документ составляется в обязательном порядке, является приложением к протоколу общего собрания собственников помещений и его неотъемлемой частью и предоставляется в регистрирующий орган при регистрации товарищества.

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, составляется в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию (ТСЖ) не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация (ТСЖ) в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязана в установленном Приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр порядке направить подлинники указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч.1, 1.1. ст. 46 ЖК РФ).

Государственную регистрацию ТСЖ осуществляет ФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (ст. 8 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

Для регистрации необходимо подготовить пакет документов, включая:

- заявление о государственной регистрации, которое удостоверяется подписью уполномоченного лица, выбранного на общем собрании собственников помещений;

- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о создании ТСЖ;

- устав товарищества собственников жилья в 2-х экземплярах;

- сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ и принадлежащим этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган (ст. 8 гл. III федерального закона от № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

В городе Москве регистрацию юридических лиц осуществляет инспекция ФНС № 46.

На заключительном этапе согласно п. 5 ст. 135 ЖК РФ необходимо изготовить печать ТСЖ, открыть расчетный счет в банке, на который будут перечисляться платежи граждан, бюджетные субсидии и прочие средства, необходимые для деятельности ТСЖ.

Необходимо отметить, что на ТСЖ возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом ТСЖ и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению МКД в порядке, установленном Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

Справочно: В соответствии с п.3 (д) названного Приказа Минстроя России, в случае внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с выбором способа управления многоквартирным домом ТСЖ предоставляются:

- сведения о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ в ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам в орган государственного жилищного надзора;

- сведения о размещении копии протокола общего собрания членов ТСЖ или правления ТСЖ о дате начала управления многоквартирным домом в ГИС ЖКХ;

- копия устава ТСЖ.

Кроме того, орган управления ТСЖ в течение 5 рабочих дней направляет уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения организации, ранее управлявшей МКД, которая обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, технические средства и оборудование, а также реестр собственников помещений органу управления ТСЖ по акту приема-передачи не позднее трех дней со дня прекращения договора управления (раздел V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Согласно ч 2.2 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом, ТСЖ несет ответственность за:

- содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491);

- предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, за обеспечение готовности инженерных систем.

В случае самостоятельного управления ТСЖ обязано заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, а также с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

Также необходимо отметить, что работы, связанные с эксплуатацией газового оборудования, обслуживанием лифтов, вывозом мусора осуществляются специализированными организациями по договору с ТСЖ.

Товарищество собственников жилья вправе заключить договор управления с управляющей организацией.

В случае заключения ТСЖ договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

Справочно: В соответствии с п. 3 (г) названного Приказа Минстроя России, в случае внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением ТСЖ с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом предоставляются:

- сведения о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ в ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам в орган государственного жилищного надзора;

- копия устава ТСЖ;

- сведения о размещении копии протокола общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ или правления ТСЖ о заключении договора управления многоквартирным домом в ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному вопросу в орган государственного жилищного надзора.

В случае заключения ТСЖ договора управления с управляющей организацией, она несет ответственность за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, предоставление коммунальных услуг (ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ). При этом правление и председатель правления ТСЖ осуществляют контроль деятельности управляющей организации, выполнения условий договора управления МКД, в том числе по надлежащему содержанию общего имущества в МКД и др. (п.8 ч.1 ст.138 ЖК РФ, ст.118, 119 ЖК РФ).