Управление ТСЖ, ЖСК и ЖК

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами. (ч.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Преимущества товарищества собственников жилья:
-
возможность управлять многоквартирным домом собственными силами или с привлечением профессионалов (управляющего или управляющей организации;           

- самостоятельное планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, определение их очередности, контроль их качественного исполнения;

- возможность сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования конструктивных элементов здания и земельного участка, в том числе для предоставления рекламных площадей;

- прозрачность финансовых потоков – любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично.

Создание ТСЖ не исключает гарантированную систему государственной социальной защиты граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Организация и деятельность ТСЖ регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Уставом товарищества.

Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который необходимо подготовить заранее для последующего утверждения на общем собрании собственников помещений в МКД. Устав ТСЖ должен содержать следующие сведения (ст.52, ст. 54 ГК РФ; ст.2, ст.135, ст.144, ст.145, ст.147, ст.149, ст.150 ЖК РФ):

1) наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья»;

2) место нахождения ТСЖ;

3) предмет и цели его деятельности;

4) порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

5) состав, компетенция и порядок избрания органов управления ТСЖ (общее собрание членов и правление ТСЖ), срок избрания правления ТСЖ, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Законодательством не установлено количество членов правления ТСЖ, но это может быть предусмотрено в уставе;

6) полномочия, порядок и срок избрания председателя правления ТСЖ;

7) состав, компетенция и срок избрания ревизионной комиссии (либо компетенция ревизора) ТСЖ.

8) иные сведения, например об имуществе ТСЖ, о правах и обязанностях его членов, о порядке реорганизации и ликвидации товарищества, внесения изменений и дополнений в устав.

В уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной системы при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ.

Создание ТСЖ возможно при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. А также, товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенных на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, с общими инженерными сетями для обеспечения энергоресурсами и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

При создании ТСЖ в нескольких МКД соответствующие решения принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом МКД большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества и является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке.

Для согласования интересов участников общей собственности, как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. В соответствии со ст.145 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются:

- общее собрание членов товарищества собственников жилья - высший орган управления;

- правление товарищества.

В состав этих органов могут входить только члены товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч.1 ст.145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся (ч.2 ст.145 ЖК РФ):

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо вышеуказанных полномочий также может быть отнесено решение иных вопросов (ч.3 ст.145 ЖК РФ).

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч.1 ст.143).

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч.1 ст.147 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (ч.2 ст.147 ЖК РФ).

 

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.

В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.

Товарищество собственников жилья прекращает свою деятельность путем реорганизации или ликвидации. Решение принимается на общем собрании членов ТСЖ. При этом ликвидация может быть как добровольной, так и принудительной (по решению суда).

 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ТСЖ

Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Таким законодательным актом является Федеральный закон от 08 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Главами 3 и 4 данного Закона определяется порядок государственной регистрации создания юридических лиц.

Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа. В качестве уполномоченного органа исполнительной власти Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. № 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» установлено, что с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц осуществляет Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, с 2004 г. — Федеральная налоговая служба.

Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. № 506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» утверждено Положение о Федеральной налоговой службе. В соответствии с п. 1 указанного Положения налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, и ведет в установленном порядке Единый государственный реестр юридических лиц (эту деятельность осуществляют инспекции ФНС России и управления ФНС России по субъектам Российской Федерации).

В городе Москве таким учреждением является Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 46 по г. Москве (125373, Москва, Походный проезд, вл. 3, корп. А).

Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца (форма заявления № Р11001). Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована нотариально. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика. Заявление и каждый лист приложения к заявлению подписываются заявителем.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 08 августа 2001 г. № 129-ФЗ при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться:

- руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица;

- учредитель (учредители) юридического лица при его создании;

- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического лица;

- конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) при ликвидации юридического лица;

- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

Каждый документ (включая заявление), содержащий более 1 листа, представляется в прошитом, пронумерованном виде. Количество листов подтверждается подписью заявителя или нотариуса на обороте последнего листа документа на месте его прошивки.

Для государственной регистрации ТСЖ предоставляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации установленной формы;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании ТСЖ, подписанный всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за создание ТСЖ;

- сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- 2 экземпляра устава ТСЖ;

- документ об уплате государственной пошлины.

За государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах и сборах в соответствии с ч.1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации — 4000 руб.

Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 08 августа 2001 г. № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Документом, подтверждающим факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, является свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

Регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, сведения, содержащиеся соответственно в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.

ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (ч.10 ст.162 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.137, ст.162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах:

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

 Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору управления. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

 III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс» который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля  2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы ( ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.

 

ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Институт жилищно-строительных кооперативов известен уже довольно длительное время. Члены ЖСК стали первыми собственниками жилых помещений в многоквартирных домах в советское время, построившими жилье за счет собственных средств, а члены ЖСК стали первопроходцами в сфере управления своим домом, возложившими на себя обязанности по сохранению своего имущества с момента постройки дома. Этот институт был введен постановлением Совета Министров РСФСР от 24 сентября 1958 года № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах».

Жилищные кооперативы в городе Москве стали появляться со второй половины 1950-х годов, значительное развитие кооперативное строительство получило в 60-х годах. К началу 80-х в Москве было построено более 2 тысяч кооперативных жилых домов общей площадью свыше 6 млн. кв. метров. В настоящее время в столице более 2300 ЖСК и ЖК, это почти 8% жилищного фонда города.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами – добровольными объединениями граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, а именно удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

При этом исходя из положений ст. 50 и ст. 123.2 ГК РФ, установивших, что потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов, ЖСК является некоммерческой организацией, а, следовательно, не имеет своей целью извлечение прибыли от строительства жилья членам ЖСК и не распределяет полученную прибыль между участниками.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Объем правоспособности конкретного кооператива определяется учредителями в его уставе при создании данного кооператива. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности жилищного или жилищно-строительного кооператива путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Регистрация жилищного кооператива осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 189-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органами управления жилищного кооператива являются (ст. 115 ЖК РФ):

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Согласно ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общим собранием членов жилищного кооператива из числа его членов избирается правление жилищного кооператива. Правлением осуществляется руководство текущей деятельностью кооператива. Правление кооператива из числа своих членов избирает председателя кооператива, который осуществляет полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива.

После выплаты полностью паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива на отношения собственности в многоквартирном доме распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса, определяющей режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и правила проведения общих собраний указанных собственников.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УСТАВА

Деятельность жилищного кооператива регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива.

В уставе жилищного кооператива должны содержаться  сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива (ст.113 ЖК РФ).

В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем (ст.113 ЖК РФ).

 Сведения о наименовании кооператива

Наименование кооператива должно содержать слово «кооператив», а также (или) указание на основную цель деятельности.

 Место его нахождения

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (в жилищных кооперативах таким органом является правление кооператива), а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать без доверенности.

 Предмет и цели деятельности

Устав кооператива является единственным учредительным документом кооператива. При подготовке устава целесообразно обратить внимание на то, что кооператив обладает не общей, а специальной правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций. Следовательно кооператив сможет осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности.

Порядок вступления в члены кооператива

Членами кооператива могут быть физические лица, достигшие 16-ти летнего возраста и/или юридические лица.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием членов кооператива решения о приеме в члены.

 Размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов

Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу.
Уставом и внутренними документами жилищного кооператива могут быть предусмотрены различные порядок и условия (в т.ч. размеры и сроки) внесения паевых взносов. По этой причине часто возникает ситуация, когда к определенному времени отдельные члены кооператива внесли паевой взнос в полном объеме и стали собственниками жилых помещений, другие же его члены продолжают вносить паевые взносы и собственником помещений, которыми они пользуются, является кооператив.

В таком случае, на отношения собственности в многоквартирном доме при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса, которая определяет режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и правила проведения общего собрания указанных собственников.

Полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.

Таким образом, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит как свое собственное имущество, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — становится организацией, управляющей таким многоквартирным домом.

 Ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов

В уставе должны быть указана ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, в т.ч. нарушение сроков внесения и возможность исключения члена из состава жилищного кооператива.

 Органы управления кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

- общее собрание членов жилищного кооператива;

- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Организация общего собрания

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Однако, зачастую складываются ситуации, когда в жилищных кооперативах общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции).

Поэтому в уставе необходимо отразить дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. При этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование.

Кроме того, в уставе кооператива необходимо определить порядок созыва общего собрания членов кооператива (конференции), сроки и способы уведомления членов кооператива о его проведении, сроки подсчета голосов и уведомления членов кооператива о принятых решениях.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. В соответствии со ст.117 ЖК РФ решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

ЖК РФ содержит ряд норм, где указываются вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:

- выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);

- выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);

- прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);

- исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);

- принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);

- распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

Уставом к компетенции общего собрания относится решение и иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

 Конференция

В случае, если общее собрание членов кооператива предполагается проводить в форме конференции, устав должен закрепить:

- порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;

- срок, на который выбираются уполномоченные;

- перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;

- порядок голосования и подсчета голосов.

 Правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива

Правление избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности Правления и принятия им решений определяются Уставом, и внутренними положениями должен быть предусмотрен порядок работы, оплаты труда членов правления, их компетенция, порядок совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью и т.п.

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива.

Председатель правления избирается правлением кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива и обеспечивает выполнение решений правления кооператива; без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

 Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора)

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

 Порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в сроки и порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

2) исключения члена кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в ч.3 ст.130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Чтобы не нарушать права членов семьи бывшего члена жилищного кооператива, необходимо в уставе кооператива предусмотреть за ними преимущественное право на вступление в члены кооператива при наличии средств, необходимых для исполнения обязательств по выплате паевого взноса.

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации ЖСК;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Кроме того, в уставе необходимо закрепить порядок, сроки и условия выплаты пая по разным основаниям прекращения членства в кооперативе.

 Порядок реорганизации и ликвидации кооператива

В случаях, когда все члены жилищного или жилищно-строительного кооператива полностью внесут паевые взносы за предоставленные соответствующим кооперативом жилые помещения, указанные помещения переходят в собственность членов кооператива. Таким образом достигается основная цель деятельности кооператива, ради которой он был создан — обеспечение потребности членов кооператива в жилье. Далее он может остаться в качестве управляющей организации при условии ее выбора общим собранием собственников, либо реорганизоваться в ТСЖ. (ст.122 ЖК).

Жилищный кооператив считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества собственников жилья (п.4 ст.57 ГК РФ).

ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ

 Органами управления жилищного кооператива являются:

- общее собрание членов жилищного кооператива;

- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция)

ЖК РФ не определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива. Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, определяются уставом кооператива. Однако в ЖК РФ все-таки содержится ряд норм, где указываются вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:

- выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);

- выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);

- прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);

- исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);

- принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);

- распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (конференции) относятся следующие вопросы:

- внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;

- принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива;

- назначение ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

- прием в члены кооператива и исключение из его членов;

- определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;

- избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;

- принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;

- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;

- введение ограничений на использование общего имущества;

- утверждение годовой приходно-расходной сметы и отчета о ее выполнении;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;

- образование специальных фондов кооператива;

- предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);

- принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;

- определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);

- утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных), деятельности его правления, работы ревизионной комиссии (ревизора);

- утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);

- порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).

Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Правление жилищного кооператива

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

К компетенции правления следует отнести:

- оперативное руководство текущей деятельностью кооператива;

- контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

- составление годовой приходно-расходной сметы и отчетов кооператива, предоставление их на утверждение общему собранию (собранию уполномоченных) членов кооператива;

- расчет обязательных платежей и взносов для членов кооператива и собственников помещений в многоквартирном доме;

- определение порядка внесения обязательных платежей и взносов;

- заключение договоров в интересах членов кооператива и собственников помещений на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, договоров на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- представление законных интересов членов кооператива и собственников помещений по заключенным договорам;

- выборы председателя правления кооператива и снятие его с должности;

- самостоятельное содержание и (или) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- управление общим имуществом в многоквартирном доме при выплате одним из членов кооператива паевого взноса в полном объеме;

- наем рабочих и служащих для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения деятельности кооператива, а также их увольнение;

- заключение договоров на строительство многоквартирного дома;

- ведение списка членов кооператива, бухгалтерского учета и отчетности;

- созыв и организация проведения общего собрания;

- практическое выполнение решений общего собрания членов кооператива;

- организационно-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов кооператива;

- обеспечение делопроизводства кооператива;

- заключение трудового договора с председателем правления;

- рассмотрение заявлений и жалоб членов кооператива;

- выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива.

Правление имеет право распоряжаться средствами кооператива, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденной общим собранием годовой приходно-расходной сметой.

Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления кооператива, без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

В практической деятельности председатель правления выполняет следующие функции:

- председательствует на общих собраниях кооператива и заседаниях правления;

- осуществляет общее руководство правлением;

- исполняет решения общего собрания членов кооператива;

- имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом кооператива не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных);

- подписывает другие документы от имени кооператива и протоколы заседания правления;

- на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета кооператива;

- выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;

- обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) внутренних регламентов кооператива, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с кооперативом;

- без специальной доверенности выступает от имени кооператива в органах государственной власти, органах местного самоуправления и др.;

- рассматривает заявления и жалобы членов кооператива.

ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

 III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. В таком случае договор на поставку коммунальных ресурсов заключается между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией напрямую с учетом особенностей, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ)

Согласно п.23 вышеуказанных Правил для заключения договора собственнику необходимо направить в ресурсоснабжающую организацию заявление о заключении договора в двух экземплярах, приложив к нему:

- копию документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме;

- копию документа, удостоверяющего личность собственника — физического лица, или свидетельства о государственной регистрации собственника — юридического лица;

- документы о приобретении и вводе в эксплуатацию приборов учета соответствующего коммунального ресурса.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом:

- отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства. Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

- с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением  п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки  юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме. Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива