Основные положения устава

Деятельность жилищного кооператива регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива.
Вступление с 1 марта 2005 г. в действие Жилищного кодекса привело к необходимости внесения изменений в уставы действующих ЖСК в целях приведения взаимоотношений членов ЖСК и граждан, проживающих в таких домах, и не являющихся членами ЖСК, в соответствии с Жилищным кодексом.
Если устав жилищного кооператива не приведен в соответствие действующему законодательству, такой жилищный кооператив не может в полном объеме осуществлять свою деятельность, соответствующую их предназначению.
В уставе жилищного кооператива в соответствии с законодательством должны содержаться следующие положения:
  • сведения о наименовании кооператива (ст. 52 ГК РФ);
  • место его нахождения (ст. 52 ГК РФ);
  • предмет и цели деятельности (ст. 52 ГК РФ);
  • порядок вступления в члены кооператива (ст. 116 ГК РФ);
  • размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов (ст. 116 ГК РФ);
  • об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов (ст. 116 ГК РФ);
  • порядок созыва общего собрания (конференции) членов кооператива (ч.1 ст. 116 ЖК РФ);
  • порядок проведения конференции (п. 2 ст. 115 ЖК РФ);
  • порядок избрания правления жилищного кооператива, его численность и срок действия (ч. 1 ст. 118 ЖК РФ);
  • порядок деятельности правления (ч. 2 ст. 118 ЖК РФ);
  • срок полномочий председателя правления (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ);
  • количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива (ч.1 ст. 120 ЖК РФ);
  • порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) (ч.5 ст. 120 ЖК РФ);
  • порядок сдачи внаем за плату освободившихся жилых помещений, которые находились во владении членов кооператива, вышедших из него или исключенных, до приема новых членов (ч. 2 ст. 128 ЖК РФ);
  • порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат (ст. 116 ГК РФ);
  • порядок рассмотрения заявления о добровольном выходе из жилищного кооператива (ч. 2 ст. 130 ЖК РФ);
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков (ст.116 ГК РФ);
  1. порядок реорганизации и ликвидации кооператива (ст. 116 ГК РФ).
Сведения о наименовании кооператива
Наименование кооператива должно содержать слово «кооператив», а также (или) указание на основную цель деятельности.
Место его нахождения
Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (в жилищных кооперативах таким органом является правление кооператива), а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать без доверенности.
Предмет и цели деятельности
Устав кооператива является единственным учредительным документом кооператива. При подготовке устава целесообразно обратить внимание на то, что кооператив обладает не общей, а специальной правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций. Следовательно кооператив сможет осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности.
Порядок вступления в члены кооператива
Членами кооператива могут быть физические лица, достигшие 16-ти летнего возраста и/или юридические лица.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием членов кооператива решения о приеме в члены.
Размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов.
Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу.
Уставом и внутренними документами жилищного кооператива могут быть предусмотрены различные порядок и условия (в т.ч. размеры и сроки) внесения паевых взносов. По этой причине часто возникает ситуация, когда к определенному времени отдельные члены кооператива внесли паевой взнос в полном объеме и стали собственниками жилых помещений, другие же его члены продолжают вносить паевые взносы и собственником помещений, которыми они пользуются, является кооператив.
В таком случае, на отношения собственности в многоквартирном доме при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членомжилищного кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса, которая определяет режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и правила проведения общего собрания указанных собственников.
Полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.

Таким образом, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит как свое собственное имущество, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — становится организацией, управляющей таким многоквартирным домом.
Ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
В уставе должны быть указана ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, в т.ч. нарушение сроков внесения и возможность исключения члена из состава жилищного кооператива.
Организация общего собрания
Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Однако, зачастую складываются ситуации, когда в жилищных кооперативах общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 Кодекса заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции).
Поэтому в уставе необходимо отразить дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. При этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование.
Кроме того, в уставе кооператива необходимо определить порядок созыва общего собрания членов кооператива (конференции), сроки и способы уведомления членов кооператива о его проведении, сроки подсчета голосов и уведомления членов кооператива о принятых решениях.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. В соответствии со ст.117 ЖК РФ решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
ЖК РФ содержит ряд норм, где указываются вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:
  • выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);
  • выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);
  • прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);
  • исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);
  • принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);
  • распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

Уставом к компетенции общего собрания относится решение и иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Конференция
В случае, если общее собрание членов кооператива предполагается проводить в форме конференции, устав должен закрепить:
  • порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;
  • срок, на который выбираются уполномоченные;
  • перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;
  • порядок голосования и подсчета голосов.
Правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива
Правление избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности Правления и принятия им решений определяются Уставом, и внутренними положениями должен быть предусмотрен порядок работы, оплаты труда членов правления, их компетенция, порядок совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью и т.п.
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива.
Председатель правления избирается правлением кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива и обеспечивает выполнение решений правления кооператива; без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора)
Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.
Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
  1. выхода члена кооператива.
    Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в сроки и порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
  2. исключения члена кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Чтобы не нарушать права членов семьи бывшего члена жилищного кооператива, необходимо в уставе кооператива предусмотреть за ними преимущественное право на вступление в члены кооператива при наличии средств, необходимых для исполнения обязательств по выплате паевого взноса.

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Кроме того, в уставе необходимо закрепить порядок, сроки и условия выплаты пая по разным основаниям прекращения членства в кооперативе.

Порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков
Члены любого потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ).
Порядок реорганизации и ликвидации кооператива
В случаях, когда все члены жилищного или жилищно-строительного кооператива полностью внесут паевые взносы за предоставленные соответствующим кооперативом жилые помещения, указанные помещения переходят в собственность членов кооператива. Таким образом достигается основная цель деятельности кооператива, ради которой он был создан — обеспечение потребности членов кооператива в жилье. Далее он может остаться в качестве управляющей организации при условии ее выбора общим собранием собственников, либо реорганизоваться в ТСЖ. (ст.122 ЖК).

Жилищный кооператив считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 57 ГК РФ).