Создание ТСЖ

    1. Что такое товарищество собственников жилья?Часть 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что Товарищество собственников жилья (или сокращенно – ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников жилых и нежилых помещений для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом в своем доме.
    2. Какие основные правовые документы регулируют вопросы создания Товарищества собственников жилья?Жилищный кодекс Российской Федерации (главы 13, 14), Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 4 (§ 1), ст. 291), Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», иные нормативно-правовые акты Российской Федерации.
    3. Как и кем принимается решение о создании ТСЖ?Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, проведенном в форме очного или заочного голосования в соответствии со ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ.

      Ст. 136 (ч. 1) ЖК РФ установлено, что решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники жилых и нежилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

      При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника жилого или нежилого помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в собственности этого собственника.

    4. Что необходимо сделать для создания ТСЖ?
      1. Сформировать инициативную группу из числа собственников жилых и нежилых помещений для:
        • информирования собственников жилых и нежилых помещений о подготовке собрания по созданию в многоквартирном доме ТСЖ;
        • проведения анкетирования собственников с целью выявления их мнения о создании ТСЖ.
      2. Провести подготовку общего собрания собственников помещений, включающую в себя:
        • анализ анкет собственников с целью выявления желания создать ТСЖ;
        • подготовку и распространение информационного материала для собственников жилых и нежилых помещений об организации деятельности ТСЖ, преимуществах ТСЖ как способа управления многоквартирным домом, об источниках получения дополнительной информации по данным вопросам (методические материалы, сайты в Интернете, печатные СМИ, изучение опыта успешных товариществ и т.д.);
        • определение формы проведения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений (очное или заочное голосование);
        • формирование повестки дня общего собрания собственников жилых и нежилых помещений;
        • принятие решения о дате, месте проведения общего собрания собственников;
        • разработку проекта Устава ТСЖ (можно использовать текст примерного устава ТСЖ, разработанный Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы);
        • рассылку уведомления о проведении общего собрания;
        • подготовку проектов документов общего собрания (формы бланков можно получить в управе района.
      3. Провести общее собраниесобственников жилых и нежилых помещений по изменению способа управления многоквартирным домом и созданию ТСЖ, в ходе которого осуществляется:
        • принятие решения об изменении способа управления многоквартирным домом и создании ТСЖ;
        • утверждение Устава ТСЖ;
        • избрание уполномоченного собственника помещения для осуществления регистрации ТСЖ.
      4. Подвести итоги общего собрания собственников помещений:
        • оформить протокол счетной комиссии;
        • оформить протокол общего собрания собственников помещений;
        • проинформировать собственников помещений о решениях, принятых на общем собрании собственников помещений.
      5. Зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо:
        • подготовить документы для регистрации ТСЖ;
        • сдать документы в ИФНС № 46 по городу Москве;
        • получить документы о регистрации ТСЖ.
      6. Провести общее собрание членов ТСЖ, в ходе которого:
        • избрать правление ТСЖ;
        • избрать членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.
      7. Провести заседание правления ТСЖ, в ходе которого избрать председателя правления ТСЖ.
    5. Кто может быть инициатором проведения общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ?Инициатором общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ может быть гражданин либо юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

      Если в многоквартирном доме есть жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, тогда на основании распоряжения Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП инициатором проведения такого собрания может стать ГУ ИС района.

    6. Как сформулировать вопросы повестки дня общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ?В случае, если в многоквартирном доме собственниками помещений не определен способ управления, необходимо, в первую очередь, принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом, – «управление товариществом собственников жилья». Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе данного способа управления, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества.

      В случае, если способом управления многоквартирным домом ранее было выбрано управление управляющей организацией, тогда на общем собрании собственники помещений, прежде всего должны принять решение об изменении способа управления домом на способ «управление товариществом собственников жилья», а затем принять решение о создании в таком доме товарищества.

    7. Кто вправе участвовать в общем собрании собственников помещений и принимать решение о создании товарищества собственников жилья?Согласно ст. 44 ЖК РФ, в таком собрании имеют право участвовать гражданин либо юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, или его представитель по доверенности.

      В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП и распоряжением Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП от имени собственника жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в общем собрании собственников помещений участвует уполномоченный сотрудник ГУ ИС района на основании доверенности.

    8. Как определить, сколько голосов принадлежит каждому собственнику помещения?Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ определено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

      Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, можно подсчитать так:

      D=(S1/S2)х 100%, где

      S1 – общая площадь жилого или нежилого помещения (части помещения), находящегося в собственности физического или юридического лица, города Москвы;

      S2 – сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома, имеющих обособленного собственника, без учета площади помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений.

    9. Если одним из сособственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, должен ли он принимать участие в общем собрании собственников?Согласно нормам ст.ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ, ст. 64 Семейного кодекса РФ за несовершеннолетнего собственника голосование осуществляет его законный представитель – один из родителей, усыновитель, попечитель.
    10. В какую организацию следует обратиться за содействием в подготовке общего собрания собственников помещений по вопросу создания ТСЖ?Следует обратиться в управу района, к сотруднику, ответственному за данное направление, который оказывает методическую и организационную поддержку собственникам помещений при создании ТСЖ.

      Кроме того, с необходимой информацией можно ознакомиться на Интернет-сайте (www.center-kgh.ru), а также можно использовать методические рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений по вопросу создания ТСЖ, разработанные ГУ «Центр реформы в ЖКХ». Данные материалы можно получить в ГУ «Центре реформы в ЖКХ» бесплатно (информация о получении – на последней странице данного буклета).

    11. Когда следует уведомить собственников помещений о предстоящем общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?Как установлено ч. 4 ст. 44 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить всем собственникам жилых и нежилых помещений о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения в форме очного голосования; при заочном голосовании – не позднее, чем за десять дней до даты первого дня сбора листов голосования.
    12. Куда следует направлять уведомление о проведении общего собрания собственников помещений, если не известно местонахождение собственника какого-либо помещения?По мнению юристов (см., например, «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации», под редакцией д.ю.н. П.В. Крашенинникова), такое уведомление может быть направлено по адресу местонахождения объекта собственности. Иными словами, уведомление в письменной форме направляется собственнику на адрес находящейся в его собственности квартиры в том доме, собственники которого будут проводить свое общее собрание.
    13. Если собственник не проживает в доме в период проведения общего собрания собственников (например, находится в отпуске, в командировке), теряет ли он возможность участвовать в решении вопросов, касающихся управления многоквартирным домом?Нормы ч.ч. 1 и 2 ст. 48 ЖК РФ предоставляют собственнику помещения право голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме через своего представителя. Представитель собственника действует на основании доверенности на голосование, которая должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
    14. Чем собрание в форме заочного голосования отличается от собрания в очной форме?В ходе собрания в очной форме собственники помещений собираются в определенном месте, совместно обсуждают вопросы и голосуют при принятии решений.
      Собрание в форме заочного голосования имеет следующие особенности:

      • волеизъявление собственников выражается ими только в письменном виде на специально подготовленных организаторами собрания бланках;
      • заполненные собственниками бланки для голосования передаются в специально определенное место (это может быть квартира собственника-инициатора проведения общего собрания, помещение управы района, ГУ ИС района);
      • сбор бланков для голосования проводится в течение нескольких дней.

Правила проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования установлены ст. 47 Жилищного кодекса РФ.

В помощь собственникам помещений при создании ТСЖ подготовлены примерные бланки уведомлений о проведении собрания, решений собственников помещений, протокола для проведения общего собрания собственников помещений, которые можно получить в ГУ «Центр реформы в ЖКХ» (информация о получении – на последней странице данного буклета).

  1. Существуют ли ограничения по сроку проведения собрания в форме заочного голосования?Жилищный кодекс РФ не устанавливает никаких ограничений по сроку проведения собрания в форме заочного голосования. Однако практика показывает, что оптимальным может быть срок от 10 до 30 дней.
  2. Если в доме очень много квартир, возможно ли сначала провести очное собрание, а затем дополнительные голоса «добрать» в форме заочного голосования?Нет. Собрание должно быть проведено только в одной конкретной форме – либо в очной форме, либо путем заочного голосования.
  3. Кто от имени города голосует за долю квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы?Функции по представлению интересов города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах возложены на ГУ ИС районов в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП.
  4. Сколько необходимо набрать голосов «ЗА» для принятия решения о создании ТСЖ?Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники жилых и нежилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

    При этом согласно ч. 3 ст. 48 и ч. 1 ст. 37 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально размеру общей площади помещения, находящегося в собственности этого собственника.

  5. Через сколько дней после проведения общего собрания собственников помещений его инициатор обязан ознакомить собственников с принятыми на собрании решениями?Как установлено ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников помещений в данном доме не позднее, чем через десять дней со дня принятия этих решений.
  6. Что означает «реализовать способ управления многоквартирным домом» применительно к способу «управление товариществом собственников жилья»?Как указано в ч. 2 ст. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, данный способ управления многоквартирным домом считается реализованным, если собственники помещений в многоквартирном доме направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (в городе Москве – ИФНС № 46) документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья.