Организация деятельности ТСЖ

1. Для чего создается ТСЖ?

Товарищество собственников жилья создается для управления многоквартирным домом. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлением домом товариществом собственников жилья – это один из способов управления многоквартирным домом.

Члены ТСЖ на своем общем собрании вправе принимать решения о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливать размеры платы за них.

Если на своем общем собрании собственники помещений, обладающие  более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8), примут решение о сдаче в аренду элементов здания, например, внешней стороны торцевой стены, для размещения рекламных конструкций, они могут уполномочить ТСЖ заключить соответствующий договор, контролировать его исполнение и направлять полученный доход на  снижение расходов собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме либо выполнение дополнительных видов работ.

 

2. Что такое управление многоквартирным домом?

Это деятельность, направленная на достижение следующих целей:

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг;

3) решение вопросов пользования общим имуществом и другие вопросы, определенные жилищным законодательством.

 

3. Какие основные правовые документы регулируют вопросы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс Российской Федерации (главы 13, 14), Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 4 (§ 1), ст. 291), Федеральный закон от 23.11.2009  № 261-ФЗ  «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановления Высшего арбитражного суда РФ, постановления Правительства Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, разъяснительные письма Министерства регионального развития Российской Федерации, постатейные комментарии к Жилищному кодексу Российской Федерации, нормативно-правовые акты г. Москвы.

 

4. В чем преимущества ТСЖ в вопросах управления домом?

Объединиться в Товарищество выгодно, поскольку:

1. Объединение собственников в ТСЖ является наиболее эффективным способом защиты прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений при управлении многоквартирным домом.

2. ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

3. В случае, если ТСЖ управляет домом самостоятельно, оно может:

- планировать работы по содержанию и ремонту своего дома, определять их очередность, контролировать исполнение всех видов работ и услуг;

- иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, использования конструктивных элементов здания и земельного участка, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, фасад, кровля и т.д.).

4. Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей.

5. ТСЖ имеет возможность представлять перед третьими лицами интересы всех собственников помещений, как вступивших, так и не вступивших в ТСЖ.

6. Процедура оформления договорных отношений облегчается тем, что заключается (или в случае необходимости расторгается) один договор: между юридическими лицами – ТСЖ и управляющей организацией или подрядной организацией, а не множество договоров между собственниками помещений и управляющей организацией, что также способствует более полной защите прав и интересов каждого собственника.

7. В ТСЖ создаются условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет  установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий как внутри помещений, так и в целом на доме.

8. ТСЖ имеет право на получение бюджетных субсидий на содержание и ремонт общего имущества на свой расчетный счет.

9. ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных его уставом (ст. 152 ЖК РФ).

 

5. Каким образом организовать управление многоквартирным домом?

Ответ на этот вопрос зависит от членов ТСЖ, правления ТСЖ. Есть ли в доме профессиональные строители, экономисты, юристы, рабочие кадры, способные самостоятельно организовать управление домом, собственными силами выполнять работы внутри дома? Именно от этих факторов зависит форма управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Жилищное законодательство дало право выбора, в соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ЖК РФ товарищество собственников жилья может управлять многоквартирным домом в разных формах:

I.ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами (например, договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, на облуживание лифтов, на вывоз мусора и др.). ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями.

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также организацию начисления и сбора платежей за оказанные услуги.

 

6. Кто должен принять решение о форме, в которой ТСЖ будет управлять домом?

Ответ на данный вопрос должен быть определен в уставе товарищества. Если устав ТСЖ относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены правления на своем заседании.

Если устав ТСЖ относит данный вопрос к компетенции общего собрания членов ТСЖ, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

 

7. С какого момента ТСЖ вправе приступить к управлению многоквартирным домом?

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14314-РМ/07, товарищество собственников жилья обязано приступить к управлению многоквартирным домом со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. 

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ранее управлявшая домом (т.е. до создания ТСЖ) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья.

В г. Москве в качестве методической помощи управляющим организациям и товариществам собственников жилья был разработан Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм, который утвержден распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Москвы от 29.09.2006  № 05-14-316/6.

 

8. Всем ли товариществам собственников жилья оказывается помощь в виде предоставления субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Временный порядок предоставления указанных субсидий утвержден постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007  № 299-ПП.  В соответствии с данным порядком предоставление указанных бюджетных субсидий осуществляется в случае, если организация, управляющая многоквартирным домом, в установленном Правительством Москвы порядке применяет для расчета с гражданами цены на содержание и ремонт жилых помещений, утвержденные нормативными правовыми актами Правительства Москвы.

Указанные субсидии являются финансовой помощью ТСЖ, если в доме есть категории граждан, которые в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы имеют право оплачивать содержание и ремонт жилого помещения по сниженным ставкам:

- пользователи жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы по договору социального найма жилого помещения, договору найма специализированного жилого помещения;

- собственники жилых помещений, зарегистрированные в них, для которых это помещение является единственным жильем.

 

9. Куда следует обращаться для получения субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Для подготовки документов, необходимых для получения указанных субсидий, необходимо обратиться в ГУ ИС района. Договор на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме заключается между ГУ ИС административного округа и ТСЖ.

 

10. Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Согласно ч. 6 ст. 135 ЖК РФ, собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, так же, как и ТСЖ не отвечает  по долгам собственников помещений. То есть, если арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве ТСЖ, то взыскание задолженности может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

 

  11. Существует ли обязательный минимум работ по эксплуатации дома?

 В настоящее время обязательный минимум работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме нормативно-правовыми актами федерального или московского уровня не установлен. Для каждого дома определяется свой конкретный перечень работ, зависящий от его конструктивных особенностей, технического состояния, уровня благоустройства  и т.д.

В качестве рекомендаций следует ознакомиться с Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; нормативами Москвы по эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлениями Правительства Москвы от 04.06.1996 № 465, 17.04.2001 № 364-ПП,  распоряжениями Правительства Москвы от 12.08.1997 № 872-РП, от 18.06.1998 № 640-РП и др. 

В случае получения бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме следует руководствоваться Перечнем услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества многоквартирных домов, являющимся Приложением кПримерному договору на предоставление указанных субсидий, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП.

 

12. Как не ошибиться при выборе управляющей организации?

При выборе управляющей организации товариществу собственников жилья можно воспользоваться критериями оценки деятельности управляющих организаций, разработанными в качестве методической помощи собственникам помещений и жилищным объединениям и утвержденными распоряжением  Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 15.08.2006  № 05-14-243/6-1, важнейшие из которых следующие:

- отсутствие в течение последних 3-х лет случаев привлечения к административной ответственности, судебных решений;

- перечень наиболее крупных ранее реализованных заказов (проектов);

- отзывы заказчиков на ранее осуществленные, аналогичные работы;

- страхование общего имущества собственников помещений в доме;

- наличие материально-технической базы;

- наличие пакета документов по энерго-, пожаро- и электробезопасности;

- наличие предложений по модернизации внутридомового инженерного оборудования.

Дополнительную информацию об организациях, управляющих многоквартирными домами, можно получить в Едином реестре управления многоквартирными домами города Москвы (ЕРУ).

 

13. Что такое Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы?

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП с 1 сентября 2007 года в г. Москве действует Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы (ЕРУ) – информационный ресурс, в котором содержатся сведения об организациях, управляющих многоквартирными домами.

Структура ЕРУ включает в себя такие разделы, как:

- Реестр управляющих организаций (РУО);

- Реестр договоров управления многоквартирными домами (РДУ);

- Реестр договоров взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с управляющими организациями (РДВ);

- Реестр организаций, изъявивших желание осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами (РОИУ).

В РОИУ содержатся сведения об организациях, выполняющих работы по ремонту и эксплуатации жилищного фонда и готовых предложить услуги по управлению многоквартирными домами.

Государственные учреждения города Москвы инженерные службы районов (ГУ ИС районов) являются службой ведения РУО, а также реестров договоров управления и взаимодействия.

Для внесения в РУО управляющая организация представляет в ГУ ИС района документы: 

1.1. Заявка на включение в ЕРУ с подписью руководителя и печатью организации.

1.2. Анкета организации с подписью руководителя и печатью организации.

1.3. Копии регистрационных и уставных документов организации (нотариально заверенные):

1.3.1. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (предпринимателя без образования юридического лица).

1.3.2. Свидетельство о постановке на налоговый учет.

1.3.3. Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц).

1.3.4. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).

1.3.5. Письмо Москомстата о присвоении кодов статистики.

1.3.6. Уставные документы организации, учредительный договор, протокол собрания учредителей, реестр акционеров (при наличии).

1.4. Справка (для юридических лиц), подписанная руководителем или главным бухгалтером, с указанием среднесписочной численности работников, включая работающих по совместительству, а также лиц, не состоящих в штате (выполняющих работы по договорам гражданско-правового характера), за последний отчетный период с приложением подтверждающих документов (действующих на момент подачи заявления форм статистической и налоговой отчетности).

1.5. Заверенная управляющей организацией копия документов, подтверждающего полномочия по управлению многоквартирным домом.

ГУ «Центр реформы в ЖКХ» является субъектом службы ведения Реестра организаций, изъявивших желание осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами (РОИУ). Оно осуществляет сбор документов от претендентов на включение в РОИУ, подготовку материалов для рассмотрения, получение сведений о работе организаций от Мосжилинспекции и территориальных органов исполнительной власти, проведение предварительной экспертной оценки, выдачу свидетельств о внесении в РОИУ.

Формирование РОИУ осуществляется на основании решений, принимаемых Комиссией по внесению сведений о результатах деятельности управляющих организаций в ЕРУ. Решение о включении организации в РОИУ принимается указанной Комиссией с учетом опыта работы организации в сфере эксплуатации жилых домов, а также рекомендаций и отзывов территориальных и отраслевых органов исполнительной власти о качестве предоставляемых ею работ и услуг.

 

14. Где можно ознакомиться с перечнем  управляющих организаций, действующих в Москве?

С информацией, содержащейся в Реестре управляющих организаций (РУО), можно ознакомиться на сайтах Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы (www.dgkh.ru),Государственного учреждения города Москвы «Городской центр жилищных субсидий» (www.subsident.ru), Государственного учреждения города Москвы «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Москвы» (www.center-kgh.ru), а также на сайтах управ районов.

 

15. Кто устанавливает размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ?

Как определено ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, в доме, где создано ТСЖ, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом ТСЖ.  

Если устав ТСЖ относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены правления на своем заседании.

Если устав ТСЖ относит данный вопрос к компетенции общего собрания членов ТСЖ, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

 

16. Сколько раз в год можно проводить общее собрание членов ТСЖ, на котором утверждаются (или изменяются) размеры платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Согласно пп. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество определяет смету расходов и доходов на год, на основе которой устанавливаются размеры платежей и взносов собственников  помещений в многоквартирном доме на очередной год. 

В случае, если появляется необходимость в срочном проведении работ, не определенных сметой, возможно проведение внеочередного общего собрания членов ТСЖ с целью принятия решения о дополнительных взносах.

 

17. Если собственник помещения не хочет вступать в члены ТСЖ, как он оплачивает жилищно-коммунальные услуги?

Согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

Как установлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Соответственно, отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает собственника помещения от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.   

Как определено ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, заключает с ТСЖ договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, в соответствии с которым он оплачивает ЖКУ.

 

18. Вправе ли ТСЖ собирать взносы на капитальный ремонт дома и заключать договоры с подрядчиками на проведение работ по капитальному ремонту?

ТСЖ имеет право вводить в платежный документ для собственников помещений  строку «отчисления на капитальный ремонт дома» только в одном случае – если собственники помещений на их общем собрании приняли решение о проведении капитального ремонта за счет средств самих собственников.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. За решение о капитальном ремонте должны проголосовать на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8).

 

19. Где можно ознакомиться с примерным договором управления, заключаемым между ТСЖ и управляющей организацией?

Учитывая, что многоквартирные дома отличаются друг от друга по конструкции, т.е. по количеству этажей, квартир, нежилых помещений, особенностям инженерных систем, видам предоставляемых коммунальных услуг, уровню износа конструкции, утверждение типового договора управления многоквартирным домом неправомерно.

Главное требование, которое должно быть выполнено при написании договора управления – этот документ не должен противоречить Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ, также нормативно-правовым актам Российской Федерации и города Москвы, которые регламентируют особенности оказания определенной жилищной или коммунальной услуги.

Договор должен защищать права и интересы обеих сторон — и ТСЖ, и управляющей организации. В нем должны содержаться положения, согласованные обеими сторонами.

В помощь собственникам помещений был подготовлен примерный договор управления, с текстом которого можно ознакомиться на Интернет-сайте (www.center-kgh.ru).  

 

20. Кто принимает решение о капитальном ремонте многоквартирного дома?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о капитальном ремонте многоквартирного дома должны принимать собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК, такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

 

22. На какие цели ТСЖ может направлять средства, полученные от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома?

Эти средства могут быть направлены только  на цели, предусмотренные Уставом ТСЖ, связанные с управлением многоквартирным домом, например, на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества, на страховые взносы  и т.п.

 

23. Кто оплачивает уборку придомовой территории?

Если земельный участок, на котором расположен  многоквартирный дом, не поставлен на кадастровый учет и не оформлен в общедолевую собственность собственников помещений такого дома, собственником данной территории является город Москва и оплата уборки придомовой территории производится за счет средств бюджета города. 

 

24. Кто готовит и утверждает смету доходов и расходов ТСЖ?    

Согласно пп. 4, 8 ст. 145, п. 3 ст. 148 ЖК РФ, смету разрабатывает правление ТСЖ, а утверждает ее общее собрание членов товарищества собственников жилья. 

 

25. Что необходимо включать в смету доходов и расходов ТСЖ?

В смете отражаются:

- доходы товарищества, складывающиеся из  взносов членов ТСЖ и обязательных платежей не-членов ТСЖ на содержание общего имущества многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, поступления от хозяйственной деятельности, добровольные пожертвования и т.д.

- расходы товарищества на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, заработная плата работников ТСЖ, начисления на нее, административные расходы, целевые расходы, а также расходы на другие установленные законом и уставом ТСЖ цели.

 

  26. Сохраняется ли у жителей право на субсидии и льготы по оплате за ЖКУ в доме, где создано ТСЖ?

  Да, сохраняется. Предоставление льгот и субсидий малоимущим семьям на оплату жилищно-коммунальных услуг регулируется федеральными законами и законами города Москвы. Порядок их предоставления не зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом (в данном случае – не зависит от того, создано в доме ТСЖ или нет).

 

  27. Увеличатся ли в связи с созданием ТСЖ платежи за жилищно-коммунальные услуги?

  Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливается органами управления ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ может установить размер платы в пределах цен, устанавливаемых Правительством Москвы. В случае, если общее собрание членов ТСЖ не приняло решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества, ТСЖ обязано применять ставки, установленные Правительством Москвы.